Massa Comune

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Il divieto dello scomputo globale e indifferenziato, ancorché previsto solo nell’ipotesi in cui le opere realizzate per entrambe le categorie abbiano un valore inferiore al corrispondente onere monetizzato, deve essere esteso indistintamente ad ogni intervento manipolativo del territorio.

Il problema non si pone se le opere consegnate al comune abbiano valore maggiore o uguale agli oneri di urbanizzazione previsti a scomputo. L’ente si avvantaggerà delle migliorie incrementando il proprio patrimonio indisponibile.

Quid juris invece nel caso in cui le opere realizzate per almeno una delle due categorie risultino di valore superiore agli oneri quantificati in convenzione?

Ovvero, in altri termini, il maggior valore realizzato in una delle due categorie di opere di urbanizzazione può essere compensato con il minor valore delle opere realizzate nell’altra?

L’individuazione delle categorie di opere di urbanizzazione primaria e secondaria è effettuata nei commi 7, 7 bis 8 dell’art. 16 del DPR 380/2001 e risponde ad inderogabili esigenze di tutela del territorio.

Trattandosi di categorie non omogenee di opere pubbliche da realizzare a vantaggio della collettività che subisce la trasformazione urbana derivante dall’intervento edilizio, non è ammessa alcuna forma di compensazione fra gli oneri dovuti per le diverse fattispecie, poiché la ratio delle norme urbanistiche deve essere rinvenuta nel preminente interesse pubblico a che l’amministrazione comunale usufruisca di ogni opera di urbanizzazione, in ragione della diversa ma ugualmente imprescindibile funzione, che le opere primarie e secondarie assolvono per il corretto assetto del territorio.

La soluzione prospettata al quesito trova fondamento nella diversa funzione assolta dalle opere di urbanizzazione primaria e secondaria: le une, rendono effettivamente edificabile l’area su cui sorgerà l’intervento edilizio, dotandola dei manufatti e dei servizi indispensabili per l’agibilità e la fruibilità di un fabbricato secondo la propria destinazione d’uso; le altre, concernono la comunità urbanizzata nel suo complesso per arricchirla di strutture e servizi che servono a scopi generali (asili, parchi, biblioteche, impianti sportivi etc.) e non attengono in modo specifico all’intervento edilizio, bensì alla generalità degli abitanti di un dato comprensorio.

Dalla diversità di funzione ne deriva l’infungibilità fra le due categorie di opere, tant’è che la classificazione nell’ambito di ciascuna delle categorie è stata compiuta dal legislatore senza possibilità di deroga per l’interprete.

Sotto un profilo sistematico, il divieto di compensazione globale e indifferenziata fra le opere di urbanizzazione primaria e secondaria realizzate dal promotore dell’intervento edilizio è il logico corollario alla predetta infungibilità.

Entrambi gli interventi di urbanizzazione sono strumenti necessari in sede di rilascio del permesso di costruire ed in fase di stipula della convenzione urbanistica, la quale dovrà contenere la descrizione analitica e le caratteristiche tecnico-costruttive delle opere da realizzare a scomputo degli oneri. In tale momento l’amministrazione comunale individua le opere da costruire, al fine di razionalizzare l’intervento di trasformazione urbana in un’ottica di imprescindibile tutela e valorizzazione del territorio.

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